Loi Jeanbrun à Lyon : une nouvelle opportunité après la fin du Pinel ?

Depuis la disparition du dispositif Pinel, de nombreux investisseurs s’interrogent sur les solutions permettant de continuer à investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. La Loi Jeanbrun, entrée en vigueur en 2026, ambitionne de relancer l’investissement locatif en France grâce à un mécanisme d’amortissement appliqué aux logements loués nus.

Mais dans une métropole aussi dynamique que Lyon, où les prix de l’immobilier neuf restent élevés et où la demande locative demeure particulièrement forte, investir en VEFA sous le régime Jeanbrun est-il réellement pertinent ?

Analysons ensemble les avantages, les limites et les opportunités concrètes pour les investisseurs souhaitant acquérir un logement neuf dans le Grand Lyon.

Pourquoi Lyon reste l’une des meilleures villes pour investir en 2026 ?

Le Grand Lyon conserve des fondamentaux particulièrement solides :

• Plus de 500 000 habitants intra-muros ;
• Environ 180 000 étudiants ;
• Une économie diversifiée portée par les secteurs de la santé, de la technologie, de l’industrie et des services ;
• Une tension locative parmi les plus fortes de France ;
• Une vacance locative inférieure à 3 %.

Ces indicateurs permettent aux investisseurs de sécuriser plus facilement la mise en location de leur bien et de limiter les risques de vacance.

Les secteurs les plus recherchés restent notamment :

• Villeurbanne
• Lyon3e
• Lyon 7e
• Lyon 9e
• Lyon 8e
• Vaise
• Gerland
• Bron
• Vénissieux
• Caluire-et-Cuire
• Craponne
• Tassin la demi lune
• Décines-Charpieu.

Ces communes bénéficient d’un développement urbain important, de nouvelles infrastructures de transport et d’une forte demande de logements.

Comment fonctionne la Loi Jeanbrun pour un achat en VEFA ?

Contrairement à l’ancien dispositif Pinel qui accordait une réduction d’impôt, la Loi Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement du bien immobilier.

L’investisseur peut ainsi déduire chaque année une partie de la valeur du logement de ses revenus fonciers.

Pour être éligible, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Achat d’un logement neuf ou en VEFA
• Respect de la réglementation RE2020
• Location nue à usage de résidence principale
• Engagement de location pendant 9 ans
• Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

L’objectif du gouvernement est de stimuler la construction de logements tout en maintenant une offre locative accessible.

Les avantages d’un investissement VEFA à Lyon sous le régime Jeanbrun

1. Une fiscalité plus intéressante pour les contribuables fortement imposés

Le principal avantage réside dans l’amortissement fiscal du bien.

Plus la tranche marginale d’imposition du propriétaire est élevée, plus l’économie d’impôt peut devenir significative.

2. Des logements performants énergétiquement

Les programmes neufs commercialisés en VEFA respectent automatiquement les exigences RE2020.

Cela signifie :

• Moins de charges énergétiques ;
• Une meilleure valorisation patrimoniale
• Une conformité durable face aux futures réglementations environnementales.

3. Un marché locatif extrêmement dynamique

Lyon reste l’une des métropoles françaises les plus attractives.

La croissance démographique et économique soutient la demande de logements, notamment pour les T2 et T3 proches des transports en commun.

4. Une visibilité réglementaire supérieure à l’ancien

Le neuf bénéficie aujourd’hui d’un cadre juridique plus clair que l’ancien rénové, dont certains décrets d’application restent encore attendus.

Les limites à connaître avant d’investir

Des prix du neuf toujours élevés

Dans la métropole lyonnaise, le prix moyen d’un appartement neuf oscille généralement entre 4 800 € et 6 500 € par m² selon les secteurs.

Cette réalité peut réduire la rentabilité locative immédiate.

Des loyers plafonnés

Le dispositif Jeanbrun impose des plafonds de loyers.

L’investisseur ne peut donc pas toujours louer au prix de marché, ce qui limite parfois le rendement brut.

Une rentabilité qui dépend fortement du profil fiscal

Pour un contribuable faiblement imposé, l’intérêt fiscal du dispositif peut être moins marqué.

Une étude personnalisée reste indispensable avant toute décision.

Alors, investir en Loi Jeanbrun à Lyon en 2026 : pertinent ou non ?

La réponse est clairement oui pour certains profils.

L’investissement en VEFA à Lyon sous le régime Jeanbrun apparaît particulièrement pertinent pour :

• Les contribuables fortement fiscalisés
• Les investisseurs recherchant un patrimoine immobilier de qualité
• Les personnes souhaitant préparer leur retraite
• Les épargnants privilégiant la sécurité et la valorisation patrimoniale sur le long terme.

En revanche, les investisseurs recherchant exclusivement un rendement locatif élevé devront comparer cette stratégie avec d’autres solutions patrimoniales.

L’avis de MCA Patrimoine

Chez MCA Patrimoine, nous considérons que la Loi Jeanbrun constitue aujourd’hui l’un des dispositifs les plus intéressants pour investir dans l’immobilier neuf à Lyon.

La combinaison entre :

• la tension locative du Grand Lyon
• les performances énergétiques des programmes VEFA
• les perspectives de valorisation à long terme
• et les avantages fiscaux du dispositif,

permet de construire un patrimoine immobilier cohérent et durable.

Toutefois, comme pour tout investissement, la sélection du programme immobilier, de l’emplacement et du mode de financement reste déterminante pour la réussite de l’opération.

Vous souhaitez investir dans un logement neuf à Lyon ?

MCA Patrimoine vous accompagne dans la sélection des meilleurs programmes VEFA du Grand Lyon et réalise une étude patrimoniale personnalisée afin de déterminer si la Loi Jeanbrun correspond réellement à votre situation fiscale et à vos objectifs de long terme.

Contactez-nous pour réaliser gratuitement votre simulation d’investissement.